En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?
Vérifié le 01 août 2024 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
L'encadrement des loyers est un dispositif qui limite l'augmentation du loyer lors de la mise en location d'un logement avec un bail d'habitation (y compris bail mobilité). Il s'applique dans les communes situées en zone tendue: titleContent. Nous vous présentons la règlementation.
Vous pouvez vérifier si votre commune est située en zone tendue à l'aide de ce simulateur :
Savoir si un logement est situé en zone tendue (préavis du locataire et encadrement des loyers)
Il existe 2 dispositifs d'encadrement des loyers :
- Les règles qui s'appliquent dans la plupart des communes en zone tendue
- Les règles spécifiques (notamment le complément de loyer: titleContent, les loyers de référence minoré et majoré) qui s'appliquent à Paris, Bordeaux, Est Ensemble: titleContent, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Plaine commune: titleContent. S'il ne respecte pas ces règles, le propriétaire (ou son représentant) peut devoir payer une amende allant jusqu'à 5 000 € (ou 15 000 € s'il s'agit d'une personne morale: titleContent).
Commune en zone tendue
À savoir
Tous les logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers. Les logements soumis à la loi de 1948 ou logements conventionnés par l'Anah, les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations sont soumis à d'autres règles.
Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.
Le propriétaire pourra réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit.
Attention
- En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE: titleContent), il est interdit d'en réviser le loyer.
- En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE: titleContent), il est interdit d'en réviser le loyer.
Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail, à certaines conditions. Il doit le faire en respectant certaines règles.
Attention
Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.
Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer dans le bail.
Le propriétaire peut augmenter ce loyer dans certains cas seulement.
La date de signature du bail est déterminante :
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Bail signé depuis le 1er juillet 2024
Loyer non révisé au cours des 12 derniers mois
Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.
Attention
Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), il est interdit d'en réviser le loyer.
Travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire
Travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque le propriétaire a financé des travaux d'amélioration: titleContent (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence
Ces travaux doivent :
- Avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives
- Et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge)
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC: titleContent.
Attention
Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), il est interdit d'en augmenter le loyer.
Travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer
Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :
- Des travaux d'amélioration: titleContent ont été faits depuis moins de 6 mois
- Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer
Attention
Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), il est interdit d'en augmenter le loyer.
Ancien loyer sous-évalué
Lorsque le loyer appliqué à l'ancien locataire est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut augmenter ce loyer.
À savoir
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
Mais l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 sommes suivantes :
- Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
- Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.
Attention
Lorsque le logement est classé F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.
Bail signé entre le 24 août 2022 et le 30 juin 2024
Loyer non révisé au cours des 12 derniers mois
Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.
Attention
En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), il est interdit d'en réviser le loyer.
Travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire
Travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque le propriétaire a financé des travaux d'amélioration: titleContent (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence
Ces travaux doivent :
- Avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives
- Et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge).
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC: titleContent.
Attention
En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), il est interdit d'en réviser le loyer.
Travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer
Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :
- Des travaux d'amélioration: titleContent ont été faits depuis moins de 6 mois
- Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer.
Attention
En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), il est interdit d'en réviser le loyer.
Ancien loyer sous-évalué
Lorsque le loyer appliqué à l'ancien locataire est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut augmenter ce loyer.
À savoir
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
Mais l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 sommes suivantes :
- Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
- Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.
Attention
En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), il est interdit d'en réviser le loyer.
Bail signé avant le 24 août 2022
Loyer non révisé au cours des 12 derniers mois
Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.
Travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire
Travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :
- Le propriétaire a financé des travaux d'amélioration: titleContent (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence
- Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.
Ces travaux doivent :
- avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives
- être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge)
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC: titleContent.
Travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer
Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 3 conditions suivantes sont remplies :
- Des travaux d'amélioration: titleContent ont été faits depuis moins de 6 mois
- Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer
- Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.
Ancien loyer sous-évalué
Il est possible d'augmenter le loyer appliqué à l'ancien locataire lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :
- Ce loyer est sous-évalué. Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
- Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.
Lorsque ces 2 conditions sont remplies, le loyer peut être augmenté. Mais la hausse du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 sommes suivantes :
- Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
- Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois
La règle à appliquer dépend de la date de signature du bail :
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Bail signé depuis le 1er juillet 2024
Le propriétaire fixe librement le montant du loyer d'un logement classé A, B, C, D ou E (classe indiquée sur le DPE: titleContent).
Mais le loyer d'un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent) ne doit pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Bail signé entre le 24 août 2022 et le 30 juin 2024
En métropole, le propriétaire fixe librement le montant du loyer d'un logement classé A, B, C, D ou E (classe indiquée sur le DPE: titleContent). Mais le loyer d'un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent) ne doit pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire.
En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement.
Bail signé avant le 24 août 2022
Le propriétaire fixe librement le montant du loyer.
Paris
À Paris, le loyer d'un logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis juillet 2019 est encadré par des loyers de référence minoré et majoré. Ces montants varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement.
À savoir
Tous les logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers. Les logements soumis à la loi de 1948 ou logements conventionnés par l'Anah, les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations sont soumis à d'autres règles.
Vous pouvez vérifier si le loyer de votre logement respecte l'encadrement des loyers à l'aide de ce simulateur :
Paris : tester mon loyer (bail signé depuis juillet 2019)
Attention
Dans certains cas, un complément de loyer peut être prévu dans le bail. Il a pour effet de porter le loyer du logement au-delà du loyer de référence majoré.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le bail doit indiquer les montants suivants :
- Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent)
- Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :
Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019)
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Attention
Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.
À l'approche du renouvellement du bail :
- Lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut engager une action en réévaluation de loyer
- Lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.
Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :
Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019)
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Action en réévaluation de loyer
Quelles sont les conditions ?
Il faut respecter 3 conditions :
1. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
2. L'augmentation du loyer proposée doit être inférieure ou égale à la plus élevée des 2 limites suivantes :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)
- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration: titleContent ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.
3. Depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE: titleContent) lors du renouvellement du bail.
Comment informer le locataire ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit lui adresser une notification: titleContent :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Cette notification doit contenir les éléments suivants :
- Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
À savoir
Lorsque le propriétaire (ou l'agence immobilière) engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail: titleContent.
Comment contester ?
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.
Pour cela, il doit fournir au propriétaire (ou à l'agence immobilière) 6 références de loyer de logements comparables, situés :
- Soit dans le même groupe d'immeubles
- Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.
En cas de désaccord, ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire (ou de l'agence immobilière), à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.
Attention
Si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut le réviser pour fixer le nouveau loyer.
Comment appliquer le nouveau loyer ?
Il faut distinguer si le logement est loué vide ou meublé :
- Pour un logement vide, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer ne s'applique que progressivement à partir du renouvellement du bail. Si la hausse est d'au plus 10 %, elle est étalée par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel, selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de 10 %, et que le nouveau bail est de moins de 3 ans, elle s'applique par 1/6 annuel pendant ce nouveau bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple :
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € (hors charges et hors complément de loyer) et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
- Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 x 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an
- Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 €), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 €), et la 3e année de 50 € par mois.
- Pour un logement meublé, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer s'applique au contrat renouvelé. Mais, si la hausse est de plus de 10 %, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Action en diminution de loyer
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) la diminution du loyer de base.
Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :
- Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail: titleContent
- Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande.
Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :
Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019)
Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par acte de commissaire de justice: titleContent
- Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La demande doit contenir les éléments suivants :
- Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.
Si le propriétaire (ou l'agence immobilière) refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.
Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.
Attention
Si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut le réviser.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :
- Le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
- Des travaux d'amélioration: titleContent ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire
- Le loyer est sous-évalué.
Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :
Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019)
Attention
Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
Loyer non révisé
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Mais il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :
Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019)
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Attention
Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail.
Travaux
Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Conditions
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire (ou l'agence immobilière) a financé des travaux.
Ces travaux peuvent être
- Des travaux d'amélioration: titleContent (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)
- Ou des travaux de mise aux normes de décence.
Ces travaux doivent
- Avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire
- Et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).
Quel nouveau loyer fixer ?
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :
- D'un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC
- Dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :
Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019)
Comment contester ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer
Quel nouveau loyer fixer ?
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration: titleContent ont été réalisés
- Depuis moins de 6 mois
- Et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :
Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019)
Comment contester ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Loyer sous-évalué
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique. Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.
Comment fixer le nouveau loyer ?
Il faut respecter les 2 règles suivantes :
1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :
- Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
- Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois
2de règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :
Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019)
Comment contester le nouveau loyer ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le bail doit indiquer les montants suivants :
- Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent),
- Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Attention
Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
Il est possible de connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :
Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019)
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bordeaux
À Bordeaux, le loyer d'un logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 15 juillet 2022 est encadré par des loyers de référence minoré et majoré.
Ces montants varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement :
Dans certains cas, un complément de loyer peut être prévu dans le bail. Il a pour effet de porter le loyer du logement au-delà du loyer de référence majoré.
À savoir
Tous les logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers. Les logements soumis à la loi de 1948 ou logements conventionnés par l'Anah, les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations sont soumis à d'autres règles.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le bail doit indiquer les montants suivants :
- Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent),
- Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Bordeaux : estimer les loyers de référence minoré et majoré
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Attention
Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.
À l'approche du renouvellement du bail :
- Lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer,
- Lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Bordeaux : estimer les loyers de référence minoré et majoré
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Action en réévaluation de loyer
Quelles sont les conditions ?
Il faut respecter 3 conditions :
1. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
2. L'augmentation du loyer proposée doit être inférieure ou égale à la plus élevée des 2 limites suivantes :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)
- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration: titleContent ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.
3. Depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE: titleContent) lors du renouvellement du bail.
Comment informer le locataire. ?
Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le propriétaire doit lui adresser une notification: titleContent :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice): titleContent
- Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement
Cette notification doit contenir les éléments suivants :
- Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer
À savoir
Lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail: titleContent.
Comment contester ?
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.
Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
- Soit dans le même groupe d'immeubles
- Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique
Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.
Attention
Si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser pour fixer le nouveau loyer.
Comment appliquer le nouveau loyer ?
Il faut distinguer si le logement est loué vide ou meublé :
- Pour un logement vide, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer ne s'applique que progressivement à partir du renouvellement du bail. Si la hausse est d'au plus 10 %, elle est étalée par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel, selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de 10 %, et que le nouveau bail est de moins de 3 ans, elle s'applique par 1/6 annuel pendant ce nouveau bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple :
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € (hors charges et hors complément de loyer) et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
- Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 x 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an
- Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 €), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 €), et la 3e année de 50 € par mois.
- Pour un logement meublé, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer s'applique au contrat renouvelé. Mais, si la hausse est de plus de 10 %, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Action en diminution de loyer
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.
Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :
- Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail: titleContent
- Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Bordeaux : estimer les loyers de référence minoré et majoré
Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par acte de commissaire de justice: titleContent
- Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement
La demande doit contenir les éléments suivants :
- Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.
Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.
Attention
Si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser.
Loyer de base
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :
- Il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
- Des travaux d'amélioration: titleContent ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire
- Il est sous-évalué
Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Il est possible de connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur.
Attention
Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Loyer non révisé
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
À savoir
vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur.
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Attention
le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail.
Travaux
Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Conditions
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.
Ces travaux peuvent être :
- des travaux d'amélioration: titleContent (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)
- ou des travaux de mise aux normes de décence.
Ces travaux doivent :
- avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire
- et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).
Quel nouveau loyer fixer ?
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :
- d'un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC: titleContent
- dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
À savoir
vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur.
Comment contester ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer
Quel nouveau loyer fixer ?
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration: titleContent ont été réalisés :
- depuis moins de 6 mois
- et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer
Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
À savoir
vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur.
Comment contester ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Loyer sous-évalué
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
À noter
ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.
Comment fixer le nouveau loyer ?
Il faut respecter les 2 règles suivantes :
1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :
- Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
- Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois
2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
À savoir
vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur.
Comment contester le nouveau loyer ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le bail doit indiquer les montants suivants :
- Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent),
- Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Attention
Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Bordeaux : estimer les loyers de référence minoré et majoré
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Est Ensemble
Sur le territoire d'Est Ensemble: titleContent, le loyer d'un logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 1er décembre 2021 est encadré par des loyers de référence minoré et majoré.
Ces montants varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement. Vous pouvez connaître ces montants à l'aide d'un simulateur :
Dans certains cas, un complément de loyer peut être prévu dans le bail. Il a pour effet de porter le loyer du logement au-delà du loyer de référence majoré.
À savoir
Tous les logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers. Les logements soumis à la loi de 1948 ou logements conventionnés par l'Anah, les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations sont soumis à d'autres règles.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le bail doit indiquer les montants suivants :
- Loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent)
- Loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire d'Est Ensemble : estimer les loyers de référence
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Attention
un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.
À l'approche du renouvellement du bail :
- Le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) est inférieur au loyer de référence minoré
- Le locataire peut engager une action en diminution de loyer lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simualteur :
Territoire d'Est Ensemble : estimer les loyers de référence
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Action en réévaluation de loyer
À quelles conditions ?
Il faut respecter 3 conditions :
1. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
2. L'augmentation du loyer proposée doit être inférieure ou égale à la plus élevée des 2 limites suivantes :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)
- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration: titleContent ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.
3. Depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE: titleContent) lors du renouvellement du bail.
Comment informer le locataire ?
Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le propriétaire doit lui adresser une notification: titleContent :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice): titleContent
- Soit en lui remettant en main propre contre récépissé ou émargement
Cette notification doit contenir les éléments suivants :
- Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer
À savoir
Lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail: titleContent.
Comment contester ?
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.
Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
- Soit dans le même groupe d'immeubles
- Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique
Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.
Attention
Si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois).
Comment appliquer le nouveau loyer ?
Il faut distinguer si le logement est loué vide ou meublé :
- Pour un logement vide, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer ne s'applique que progressivement à partir du renouvellement du bail. Si la hausse est d'au plus 10 %, elle est étalée par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel, selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de 10 %, et que le nouveau bail est de moins de 3 ans, elle s'applique par 1/6 annuel pendant ce nouveau bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple :
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € (hors charges et hors complément de loyer) et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
- Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 x 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an
- Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 €), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 €), et la 3e année de 50 € par mois.
- Pour un logement meublé, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer s'applique au contrat renouvelé. Mais, si la hausse est de plus de 10 %, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Action en diminution de loyer
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.
Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :
- Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail: titleContent
- Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire d'Est Ensemble : estimer les loyers de référence
Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par acte de commissaire de justice: titleContent
- Soit en lui remettant en main propre contre récépissé ou émargement
La demande doit contenir les éléments suivants :
- Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.
Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.
Attention
si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois).
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :
- Il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
- Des travaux d'amélioration: titleContent ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire
- Il est sous-évalué
Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire d'Est Ensemble : estimer les loyers de référence
Attention
Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
Loyer non révisé
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire d'Est Ensemble : estimer les loyers de référence
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Attention
le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être indiqué dans le bail.
Travaux
Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Conditions
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.
Ces travaux peuvent être :
- des travaux d'amélioration: titleContent (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)
- ou des travaux de mise aux normes de décence.
Ces travaux doivent :
- avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire
- et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).
Quel nouveau loyer fixer ?
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel appliqué au précédent locataire peut être augmenté :
- d'un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC: titleContent,
- dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire d'Est Ensemble : estimer les loyers de référence
Comment contester ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer
Quel nouveau loyer fixer ?
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration: titleContent ont été réalisés :
- depuis moins de 6 mois
- et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire d'Est Ensemble : estimer les loyers de référence
Comment contester ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Loyer sous-évalué
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?
Vous pouvez estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique. Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.
Comment fixer le nouveau loyer ?
Il faut respecter les 2 règles suivantes :
1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :
- Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
- Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois
2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire d'Est Ensemble : estimer les loyers de référence
Comment contester le nouveau loyer ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le bail doit indiquer les montants suivants :
- Loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent),
- Loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Attention
Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire d'Est Ensemble : estimer les loyers de référence
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Lille, Hellemmes, Lomme
À Lille, Hellemmes et Lomme, le loyer d'un logement dont le bail d'habitation (y compris bail mobilité) est signé ou renouvelé depuis mars 2020 est encadré par des loyers de référence minoré et majoré.
Le montant des loyers de référence dépend du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l'époque de construction du logement :
Vous pouvez connaître le montant de ces loyers de référence en consultant l'arrêté préfectoral en vigueur.
Dans certains cas, un complément de loyer peut être prévu dans le bail. Il a pour effet de porter le loyer du logement au-delà du loyer de référence majoré.
Votre logement est-il soumis à l'encadrement des loyers à Lille, Hellemmes et Lomme ? Le loyer d'un logement loué avec un bail mobilité ou un bail d'habitation (vide ou meublé) signé ou renouvelé depuis le 1 er mars 2020 est concerné par l'encadrement des loyers lorsqu'il se situe à Lille, Hellemmes ou Lomme.
Vous pouvez vérifier la localisation de votre logement en consultant l'arrêté préfectoral en vigueur.
À savoir
Tous les logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers. Les logements soumis à la loi de 1948 ou logements conventionnés par l'Anah, les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations sont soumis à d'autres règles.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le bail doit indiquer les montants suivants :
- Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent)
- Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...)
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés en vigueur en consultant l'arrêté préfectoral en vigueur.
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Attention
Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.
À l'approche du renouvellement du bail :
- Lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer,
- Lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.
Vous pouvez connaître le montant de des loyers de référence en vigueur en consultant l'arrêté préfectoral en vigueur.
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Action en réévaluation de loyer
Quelles sont les conditions ?
Il faut respecter 3 conditions :
1. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
2. L'augmentation du loyer proposée doit être inférieure ou égale à la plus élevée des 2 limites suivantes :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)
- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration: titleContent ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.
3. Depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE: titleContent) lors du renouvellement du bail.
Comment informer le locataire ?
Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le propriétaire doit lui adresser une notification: titleContent :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement
Cette notification doit contenir les éléments suivants :
- Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer
À savoir
Lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail: titleContent.
Comment contester ?
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.
Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
- Soit dans le même groupe d'immeubles
- Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique
Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.
Attention
Si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser pour fixer le nouveau loyer.
Comment appliquer le nouveau loyer ?
Il faut distinguer si le logement est loué vide ou meublé :
- Pour un logement vide, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer ne s'applique que progressivement à partir du renouvellement du bail. Si la hausse est d'au plus 10 %, elle est étalée par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel, selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de 10 %, et que le nouveau bail est de moins de 3 ans, elle s'applique par 1/6 annuel pendant ce nouveau bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple :
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € (hors charges et hors complément de loyer) et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
- Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 x 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an
- Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 €), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 €), et la 3e année de 50 € par mois.
- Pour un logement meublé, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer s'applique au contrat renouvelé. Mais, si la hausse est de plus de 10 %, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Action en diminution de loyer
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.
Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :
- Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail: titleContent
- Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande
Vous pouvez connaître le montant de ces loyers de référence en consultant l'arrêté préfectoral en vigueur.
Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par acte de commissaire de justice
- Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement
La demande doit contenir les éléments suivants :
- Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.
Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.
Attention
Si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :
- Il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
- Des travaux d'amélioration: titleContent ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire
- Il est sous-évalué
Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître le montant des loyers de référence en vigueur en consultant l'arrêté préfectoral en vigueur.
Attention
Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître le montant de ces loyers de référence en consultant l'arrêté préfectoral en vigueur.
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Attention
Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail.
Des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire
Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Conditions
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.
Ces travaux peuvent être :
- Des travaux d'amélioration: titleContent (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)
- Ou des travaux de mise aux normes de décence.
Ces travaux doivent :
- Avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire
- Et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).
Quel nouveau loyer fixer ?
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté d'un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître le montant des loyers de référence en vigueur en consultant l'arrêté préfectoral en vigueur.
Comment contester ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer
Quel nouveau loyer fixer ?
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration: titleContent ont été réalisés
- Depuis moins de 6 mois
- Et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître le montant des loyers de référence en consultant l'arrêté préfectoral en vigueur.
Comment contester ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Le loyer est sous-évalué
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?
Vous pouvez estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique. Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.
Comment fixer le nouveau loyer ?
Vous devez respecter les 2 règles suivantes :
1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :
- Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
- Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois
2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré en vigueur en consultant l'arrêté préfectoral en vigueur.
Comment contester le nouveau loyer ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le bail doit indiquer les montants suivants :
- Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent)
- Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...)
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Attention
Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
Vous pouvez connaître le montant du loyer de référence majoré en vigueur en consultant l'arrêté préfectoral en vigueur.
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Lyon, Villeurbanne
À Lyon et Villeurbanne, le loyer d'un logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 1er novembre 2021 est encadré par des loyers de référence minoré et majoré.
Ces montants varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement. Vous pouvez connaître les montants en vigueur en consultant l'arrêté préfectoral en vigueur.
Dans certains cas, un complément de loyer peut être prévu dans le bail. Il a pour effet de porter le loyer du logement au-delà du loyer de référence majoré.
À savoir
Tous les logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers. Les logements soumis à la loi de 1948 ou logements conventionnés par l'Anah, les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations sont soumis à d'autres règles.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le bail doit indiquer les montants suivants :
- le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent),
- le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...) ?
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Il est possible de connaître les loyers de référence :
Lyon et Villeurbanne : loyers de référence de novembre 2024 à octobre 2025
Métropole de Lyon
Pour en savoir plus
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Attention
un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.
À l'approche du renouvellement du bail :
- lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer,
- lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.
il est possible de connaître les loyers de référence :
Lyon et Villeurbanne : loyers de référence de novembre 2024 à octobre 2025
Métropole de Lyon
Pour en savoir plus
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Action en réévaluation de loyer
Quelles sont les conditions ?
Il faut respecter 3 conditions :
1. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
2. L'augmentation du loyer proposée doit être inférieure ou égale à la plus élevée des 2 limites suivantes :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)
- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration: titleContent ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.
3. Depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE: titleContent) lors du renouvellement du bail.
Comment informer le locataire ?
Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le propriétaire doit lui adresser une notification: titleContent :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement
Cette notification doit contenir les éléments suivants :
- Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer
À savoir
lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail: titleContent.
Comment contester ?
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.
Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
- Soit dans le même groupe d'immeubles
- Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique
À noter
Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.
Attention
Si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser pour fixer le nouveau loyer.
Comment appliquer le nouveau loyer ?
Il faut distinguer si le logement est loué vide ou meublé :
- Pour un logement vide, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer ne s'applique que progressivement à partir du renouvellement du bail. Si la hausse est d'au plus 10 %, elle est étalée par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel, selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de 10 %, et que le nouveau bail est de moins de 3 ans, elle s'applique par 1/6 annuel pendant ce nouveau bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple :
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € (hors charges et hors complément de loyer) et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
- Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 x 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an
- Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 €), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 €), et la 3e année de 50 € par mois.
- Pour un logement meublé, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer s'applique au contrat renouvelé. Mais, si la hausse est de plus de 10 %, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Action en diminution de loyer
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.
Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :
- Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail: titleContent
- Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande
Il est possible de connaître les loyers de référence :
Lyon et Villeurbanne : loyers de référence de novembre 2024 à octobre 2025
Métropole de Lyon
Pour en savoir plus
Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement
La demande doit contenir les éléments suivants :
- Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.
Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.
Attention
si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :
- Il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
- Des travaux d'amélioration: titleContent ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire
- Il est sous-évalué
Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Il est possible de connaître le loyer de référence majoré :
Lyon et Villeurbanne : loyers de référence de novembre 2024 à octobre 2025
Métropole de Lyon
Pour en savoir plus
Attention
Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
Loyer non révisé
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Il est possible de connaître les loyers de référence :
Lyon et Villeurbanne : loyers de référence de novembre 2024 à octobre 2025
Métropole de Lyon
Pour en savoir plus
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Attention
le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail.
Travaux
Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Conditions
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.
Ces travaux peuvent être :
- des travaux d'amélioration: titleContent (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)
- ou des travaux de mise aux normes de décence.
Ces travaux doivent :
- avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire
- et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).
Quel nouveau loyer fixer ?
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :
- d'un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC,
- dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Il est possible de connaître les loyers de référence :
Lyon et Villeurbanne : loyers de référence de novembre 2024 à octobre 2025
Métropole de Lyon
Pour en savoir plus
Comment contester ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer
Quel nouveau loyer fixer ?
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration: titleContent ont été réalisés :
- depuis moins de 6 mois
- et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Il est possible de connaître les loyers de référence :
Lyon et Villeurbanne : loyers de référence de novembre 2024 à octobre 2025
Métropole de Lyon
Pour en savoir plus
Comment contester ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Loyer sous-évalué
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
À noter
ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.
Comment fixer le nouveau loyer ?
Il faut respecter les 2 règles suivantes :
1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :
- Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
- Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois
2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Il est possible de connaître les loyers de référence :
Lyon et Villeurbanne : loyers de référence de novembre 2024 à octobre 2025
Métropole de Lyon
Pour en savoir plus
Comment contester le nouveau loyer ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le bail doit indiquer les montants suivants :
- le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent)
- le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...)
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Attention
Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
Il est possible de connaître le loyer de référence majoré :
Lyon et Villeurbanne : loyers de référence de novembre 2024 à octobre 2025
Métropole de Lyon
Pour en savoir plus
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Montpellier
À Montpellier, le loyer d'un logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 1er juillet 2022 est encadré par des loyers de référence minoré et majoré.
Ces montants varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement. Vous pouvez connaître ces montants à l'aide d'un simulateur :
Dans certains cas, un complément de loyer peut être prévu dans le bail. Il a pour effet de porter le loyer du logement au-delà du loyer de référence majoré.
À savoir
Tous les logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers. Les logements soumis à la loi de 1948 ou logements conventionnés par l'Anah, les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations sont soumis à d'autres règles.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le bail doit indiquer les montants suivants :
- Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent),
- le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Montpellier : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2022)
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Attention
Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.
À l'approche du renouvellement du bail :
- Lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer,
- Lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Montpellier : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2022)
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Action en réévaluation de loyer
Quelles sont les conditions ?
Il faut respecter 3 conditions :
1. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
2. L'augmentation du loyer proposée doit être inférieure ou égale à la plus élevée des 2 limites suivantes :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)
- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration: titleContent ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.
3. Depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE: titleContent) lors du renouvellement du bail.
Comment informer le locataire ?
Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le propriétaire doit lui adresser une notification: titleContent :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice): titleContent
- Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Cette notification doit contenir les éléments suivants :
- Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
À savoir
Lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail: titleContent.
Comment contester ?
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.
Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
- Soit dans le même groupe d'immeubles
- Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.
Attention
Si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser pour fixer le nouveau loyer.
Comment appliquer le nouveau loyer ?
Il faut distinguer si le logement est loué vide ou meublé :
- Pour un logement vide, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer ne s'applique que progressivement à partir du renouvellement du bail. Si la hausse est d'au plus 10 %, elle est étalée par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel, selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de 10 %, et que le nouveau bail est de moins de 3 ans, elle s'applique par 1/6 annuel pendant ce nouveau bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple :
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € (hors charges et hors complément de loyer) et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
- Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 x 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an
- Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 €), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 €), et la 3e année de 50 € par mois.
- Pour un logement meublé, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer s'applique au contrat renouvelé. Mais, si la hausse est de plus de 10 %, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Action en diminution de loyer
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.
Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :
- Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail: titleContent
- Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Montpellier : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2022)
Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par acte de commissaire de justice: titleContent
- Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La demande doit contenir les éléments suivants :
- Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.
Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.
Attention
Si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :
- Le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
- Des travaux d'amélioration: titleContent ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire
- Le loyer est sous-évalué.
Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Montpellier : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2022)
Attention
Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
Loyer non révisé
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Montpellier : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2022)
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Attention
Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail.
Travaux
Les règles dépendent du montant des travaux :
Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Quelles sont les conditions ?
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.
Ces travaux peuvent être :
- Des travaux d'amélioration: titleContent (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)
- Ou des travaux de mise aux normes de décence.
Ces travaux doivent :
- Avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire
- Et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).
Quel nouveau loyer fixer ?
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :
- D'un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC: titleContent
- Dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Montpellier : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2022)
Comment contester le nouveau loyer ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer
Quelles sont les conditions ?
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration: titleContent ont été réalisés :
- Depuis moins de 6 mois
- Et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Quel nouveau loyer fixer ?
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté, mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Montpellier : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2022)
Comment contester le nouveau loyer ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Loyer sous-évalué
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique. Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.
Comment fixer le nouveau loyer ?
Il faut respecter les 2 règles suivantes :
1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :
- Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
- Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.
2de règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Montpellier : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2022)
Comment contester le nouveau loyer ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le bail doit indiquer les montants suivants :
- Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent)
- Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Attention
Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE: titleContent), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Montpellier : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2022)
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Plaine commune
Dans les villes de Plaine commune: titleContent, le loyer d'un logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 1er juin 2021 est encadré par des loyers de référence minoré et majoré.
Ces montants varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement. Vous pouvez connaître ces montants à l'aide d'un simulateur :
Dans certains cas, un complément de loyer peut être prévu dans le bail. Il a pour effet de porter le loyer du logement au-delà du loyer de référence majoré.
À savoir
Tous les logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers. Les logements soumis à la loi de 1948 ou logements conventionnés par l'Anah, les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations sont soumis à d'autres règles.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le bail doit indiquer les montants suivants :
- Loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent)
- Loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail et selon la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...)
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire de Plaine Commune : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juin 2021)
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Attention
Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.
À l'approche du renouvellement de bail :
- Le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) est inférieur au loyer de référence minoré
- Le locataire peut engager une action en diminution de loyer, lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire de Plaine Commune : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juin 2021)
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Action en réévaluation de loyer
À quelles conditions ?
Il faut respecter 3 conditions :
1. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
2. L'augmentation du loyer proposée doit être inférieure ou égale à la plus élevée des 2 limites suivantes :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)
- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration: titleContent ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.
3. Depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE: titleContent) lors du renouvellement du bail.
Comment informer le locataire ?
Le propriétaire doit adresser une notification: titleContent au locataire :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice): titleContent
- Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement
Cette notification doit contenir les éléments suivants :
- Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer
À savoir
Lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail: titleContent.
Comment contester le nouveau loyer ?
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.
Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
- Soit dans le même groupe d'immeubles
- Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique
Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.
Attention
Si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois).
Comment s'applique le nouveau loyer ?
Il faut distinguer si le logement est loué vide ou meublé :
- Pour un logement vide, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer ne s'applique que progressivement à partir du renouvellement du bail. Si la hausse est d'au plus 10 %, elle est étalée par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel, selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de 10 %, et que le nouveau bail est de moins de 3 ans, elle s'applique par 1/6 annuel pendant ce nouveau bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple :
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € (hors charges et hors complément de loyer) et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
- Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 x 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an
- Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 €), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 €), et la 3e année de 50 € par mois.
- Pour un logement meublé, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer s'applique au contrat renouvelé. Mais, si la hausse est de plus de 10 %, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Action en diminution de loyer
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) indiqué dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.
Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :
- Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail: titleContent
- Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire de Plaine Commune : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juin 2021)
Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par acte de commissaire de justice: titleContent
- Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement
La demande doit contenir les éléments suivants :
- Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.
Attention
Si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois).
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer: titleContent) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans les cas suivants :
- Lorsqu'il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
- Lorsqu'il est sous-évalué
- Lorsque des travaux d'amélioration: titleContent ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire
Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire de Plaine Commune : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juin 2021)
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Loyer non révisé
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire de Plaine Commune : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juin 2021)
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Attention
Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être indiqué dans le bail.
Loyer sous-évalué
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?
Vous pouvez estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir des loyers habituellement constatés pour des logements comparables, situés dans la même zone géographique. Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.
Comment fixer le nouveau loyer ?
Il faut respecter les 2 règles suivantes :
1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les montants suivants :
- Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
- Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois
2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire de Plaine Commune : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juin 2021)
Comment contester le nouveau loyer ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Après travaux
Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Conditions
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.
Ces travaux peuvent être :
- des travaux d'amélioration: titleContent (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)
- ou des travaux de mise aux normes de décence.
Ces travaux doivent :
- Avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire
- Et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).
Quel nouveau loyer fixer ?
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :
- d'un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC: titleContent,
- dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire de Plaine Commune : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juin 2021)
Comment contester la hausse ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer
Quel nouveau loyer fixer ?
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration: titleContent ont été réalisés :
- Depuis moins de 6 mois
- Et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire de Plaine Commune : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juin 2021)
Comment contester le nouveau loyer ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière/notaire) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le bail doit indiquer les montants suivants :
- Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer: titleContent)
- Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire de Plaine Commune : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juin 2021)
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré: titleContent.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: titleContent de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail mobilité. C'est au propriétaire (ou l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
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