Les juges du fond comme la cour d’appel rejettent la demande de M. N aux motifs qu’il ne participe pas aux charges de l’escalier principal et qu’il n’a aucun intérêt objectif à l'utiliser puisqu’il accède à son appartement par une porte donnant sur l’escalier de service. La Cour de cassation est alors saisie.

Dans quelle mesure M. N est-il en droit de réclamer ce droit d’accès ?

Service-Public.fr vous répond :

Le principe qui s'applique dans ce cas est celui de la liberté d’accès des copropriétaires aux parties communes et résulte de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Une seule exception à ce principe concerne les parties communes « spéciales » ou dites « à usage exclusif ». En effet, le règlement de copropriété peut prévoir que certaines parties communes soient affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot de copropriété. En pratique, cet usage exclusif concerne certaines parties communes attenantes à un lot (par exemple : balcon, terrasse, jardin, cours, combles, couloir).

Dans le cas de M. N, la Cour de cassation relève que la cour d’appel n’a pas constaté que, selon le règlement de copropriété, la cage de l’escalier principal constituait une partie commune spéciale sur laquelle M. N. n’avait aucun droit. Elle casse donc l’arrêt de la cour d’appel et renvoie l’affaire devant elle afin qu’elle détermine si le règlement de copropriété désigne la partie de l’immeuble concernée comme une partie commune spéciale ou non.