Propriétaires

Bail réel solidaire : les modalités du dispositif précisées

Publié le 13 août 2024 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Un bail réel solidaire permet à des ménages modestes de devenir propriétaires à un coût relativement abordable par rapport aux prix du marché immobilier, notamment en zone tendue. Ce dispositif repose sur une dissociation du foncier et du bâti : vous achetez uniquement le logement, et vous louez à un faible coût le terrain à un organisme agréé par l’État. Un décret publié au Journal officiel le 17 juillet 2024 précise notamment les conditions pour pouvoir en bénéficier.

À compter du 1er janvier 2025, pour acquérir un bien immobilier grâce à un bail réel solidaire (BRS) vous ne devrez pas posséder :

  • un logement adapté à vos besoins et capacités financières, que vous pouvez utiliser comme résidence principale ;
  • un logement que vous proposez à la location, susceptible de vous procurer des revenus suffisants pour acquérir un bien immobilier du parc privé.

Ces obligations concernant votre patrimoine immobilier devront être respectées au moment où vous pourrez vivre de manière effective dans votre nouveau logement. Vous devrez signer une déclaration sur l’honneur pour l’attester.

Rappel

Le bail réel solidaire a été mis en place en 2017, en application de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques. Il s’agit d’un dispositif d’accession sociale à la propriété ; il permet à des ménages, se trouvant sous un certain plafond de ressources, de devenir propriétaires d’un logement à un prix abordable.

Lorsque vous achetez un bien immobilier en bail réel solidaire, vous êtes propriétaire des murs du logement mais pas du terrain. Ce dernier est la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS), agréé par l’État. En tant que locataire du terrain, vous devez verser tous les mois à cet organisme une redevance foncière. Le montant de cette redevance varie d’un logement à l’autre en fonction notamment des prix moyens de l’immobilier dans la zone géographique en question ; les OFS doivent s’efforcer de contenir le niveau de ce montant.

Un bail réel solidaire est conclu pour une durée de 18 à 99 ans.

À noter

Le décret publié au Journal officiel le 17 juillet 2024 précise que vous pouvez proposer à la location le logement que vous avez acquis grâce à un bail réel solidaire, à moins qu’une interdiction de mise en location soit mentionnée sur votre contrat de bail. Vous devez signaler au préalable à l'organisme de foncier solidaire avec lequel vous avez signé le bail réel solidaire :

  • si votre projet de mise en location concerne l’ensemble de votre logement ou seulement une partie de celui-ci ;
  • la période pendant laquelle a lieu cette mise en location.

Quels sont les plafonds de ressources pour pouvoir bénéficier d’un BRS en 2024 ?

Le bail réel solidaire est destiné à des ménages dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond. Ce dernier varie en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement. Pour connaître la zone dans laquelle se trouve le bien immobilier qui vous intéresse, vous pouvez utiliser ce simulateur.

Tableau - Les plafonds de ressources pour bénéficier du bail réel solidaire en 2024, en fonction de la zone géographique.

Nombre de personnes composant le foyer

Zones A et Abis

Zone B1

Zones B2 et C

1

37 581 €

37 581 €

32 673 €

2

56 169 €

56 169 €

43 633 €

3

73 630 €

67 517 €

52 471 €

4

87 909 €

80 875 €

63 347 €

5

104 592 €

95 739 €

74 518 €

6

117 694 €

107 738 €

83 983 €

Ajout pour toute personne supplémentaire dans le foyer

13 116 €

12 005 €

9 368 €

Les ressources considérées dans ce cadre sont celles de l’année N-2.

Vous pouvez trouver des précisions concernant la composition du foyer (la manière dont sont prises en compte les personnes à charge…) sur cette plateforme du ministère du Logement.

Quelles démarches entreprendre pour bénéficier d'un bail réel solidaire ?

Si vous avez établi un projet d’achat (le quartier dans lequel vous souhaitez habiter, le nombre de pièces dont vous avez besoin, votre budget, le désir d'avoir à proximité des moyens de transport collectif et des commerces…), vous pouvez utiliser le simulateur du ministère du logement pour trouver des logements proposés en bail réel solidaire qui correspondent à vos souhaits.

Vous pouvez ensuite contacter les professionnels de l’immobilier associés aux logements qui vous intéressent afin de préparer votre dossier (avis d'imposition, copie d'une pièce d'identité, justificatif de domicile…).

Vous pouvez par ailleurs rechercher un bien immobilier sur les sites internet de professionnels vendant des logements en BRS ou sur les sites d’annonces immobilières classiques.

La liste des organismes de foncier solidaire agréés par l’État est disponible sur ce site. Chaque organisme définit sa politique de commercialisation. Certains disposent d’un site internet qui centralise leurs offres ; d’autres confient à leurs opérateurs promoteurs le soin d’assurer la commercialisation des logements en BRS.

À noter

Après la signature d’un bail réel solidaire, vous avez la possibilité de revendre votre logement à tout moment. Le prix de vente doit alors être limité à celui auquel vous avez acheté ce bien immobilier, actualisé en appliquant la variation d’un indice choisi par l'organisme de foncier solidaire ; ce prix de vente peut aussi être majoré si des travaux d'amélioration du bien ont été effectués depuis que vous en avez fait l’acquisition. Le futur acquéreur, qui doit être éligible au dispositif, bénéficie lui aussi d'un bail réel solidaire pour une durée minimum de 18 ans.

En tant que propriétaire, vous pouvez aussi transmettre votre logement à vos proches sous certaines conditions.

À savoir  

Vous pouvez financer l’acquisition d’un logement en bail réel solidaire avec un prêt à taux zéro, si vous êtes éligible à ce dernier.

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