Habitat insalubre

Location d’un logement : quelles règles déterminent qu’une habitation peut être mise à disposition ?

Publié le 05 septembre 2024 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Une décision du Conseil d’État du 29 août 2024 a annulé une partie d’un décret du 29 juillet 2023 relatif aux règles d’hygiène et de salubrité des logements. Ce décret avait pour but d’harmoniser des règles définies jusque-là localement, permettant notamment de caractériser les locaux qui peuvent être loués ou mis à disposition gratuitement pour y habiter. Parmi les éléments du décret qui ont été annulés par le Conseil d’État, il y a une disposition sur la hauteur sous plafond des logements.

Le décret du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés établit que « les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres sont impropres à l’habitation ». Ces locaux ne peuvent être loués ni mis à disposition gratuitement pour y habiter.

Une exception est toutefois ajoutée ; il est précisé : « sauf s’ils respectent les dispositions de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ». Or, selon cet article 4 : un logement peut être considéré comme décent avec une hauteur sous plafond comprise entre 1,80 mètre et 2,20 mètres, à condition que ce logement dispose d’une pièce principale ayant un volume habitable d'au moins 20 m³.

Le décret du 29 juillet 2023 détermine, au niveau national, les règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des logements. Jusqu’alors, ces règles étaient fixées dans chaque département par des arrêtés préfectoraux portant règlement sanitaire départemental (RSD). Chaque département avait la possibilité de renforcer la norme, notamment en fonction de spécificités locales (climat, architecture…) ; il était ainsi possible de déterminer un niveau minimal de hauteur sous plafond plus important que ce qui était prévu dans la législation.

Dans certains règlements sanitaires départementaux, il était ainsi indiqué que « la hauteur sous plafond doit être conforme aux prescriptions réglementaires » ; dans ce cas-là, un logement avec une hauteur sous plafond comprise entre 1,80 m et 2,20 m et une pièce principale ayant un volume habitable d'au moins 20 m³ pouvait être mis à disposition aux fins d'habitation. Dans d’autres RSD, il était indiqué que la hauteur sous plafond ne devait pas être inférieure à 2,20 mètres. D’autres règlements sanitaires départementaux prévoyaient une hauteur sous plafond minimale de 2,30 mètres ou 2,50 mètres par exemple.

Le Conseil d’État a annulé certaines dispositions du décret du 29 juillet 2023, notamment celle concernant la hauteur sous plafond. Les règlements sanitaires départementaux s'appliquent donc sur ce sujet, pour l'instant.

À savoir  

Les maires sont chargés de l’application des règles d’hygiène et de salubrité sur le territoire de leur commune. Ces règles permettent de prévenir, de résoudre et de sanctionner les problèmes d'hygiène et de salubrité auxquels peuvent être confrontés les habitants. Les infractions sont constatées dans un procès-verbal qui est transmis au procureur de la République.

Un arrêté de traitement d'insalubrité peut être pris par le préfet à l'issue d’une procédure contradictoire. Cet arrêté a des conséquences pour les locataires ou occupants en place (suspension du loyer, relogement…).

À partir de la notification de l'arrêté de traitement d'insalubrité, les locaux vacants ne peuvent pas être loués, mis à disposition ou occupés pour quelque usage que ce soit.

Quelles sont les autres dispositions annulées par le Conseil d’État ?

Dans sa décision du 29 août 2024, le Conseil d’État a notamment annulé des dispositions concernant :

  • les conditions encadrant la mise à disposition aux fins d'habitation d’un sous-sol ;
  • les conditions encadrant la mise à disposition aux fins d'habitation de combles ;
  • le niveau d'éclairement naturel minimal dont doit être pourvu un logement.

Rappel

Le décret du 29 juillet 2023 établit notamment les éléments qui doivent se trouver dans un logement, parmi lesquels :

  • une installation électrique ;
  • un système naturel ou mécanique de régulation de la chaleur ;
  • un dispositif de renouvellement de l'air ;
  • une salle de bains ;
  • des toilettes.

Par dérogation, à Mayotte, la salle de bains et les toilettes d'un logement peuvent être situés dans un autre bâtiment, à condition que celui-ci soit facilement accessible.

Cette partie du décret n’a pas été annulée par le Conseil d’État ; l'ensemble de cette disposition continue donc de s’appliquer.

À noter

Le Conseil d’État ne s’est pas prononcé sur le fond des dispositions du décret du 29 juillet 2023. La juridiction explique qu’elle annule ces dispositions car la dernière version de celles-ci (la version présente dans le décret) n’a pas été soumise à la consultation du Haut conseil de la santé publique, contrairement à ce qui est prévu.

Il est ainsi rappelé dans la décision du Conseil d’État que : « l'organisme dont une disposition législative ou réglementaire prévoit la consultation avant l'intervention d'une décision doit être mis à même d'exprimer son avis sur l'ensemble des questions soulevées par cette décision. Par suite, dans le cas où, après avoir recueilli son avis, l'autorité compétente pour prendre ladite décision envisage d'apporter à son projet des modifications, elle doit procéder à une nouvelle consultation de cet organisme lorsque ces modifications posent des questions nouvelles ».

Le Conseil d’État indique ensuite que : « les modifications ainsi apportées aux règles de salubrité des locaux d'habitation postérieurement à la consultation du Haut Conseil de la santé publique, qui portent sur des critères essentiels au regard de l'objet de cette réglementation et dont la nécessaire combinaison pour apprécier la salubrité d'un local destiné à l'habitation est susceptible de permettre la mise à disposition aux fins d'habitation de locaux enterrés en totalité et d'une hauteur sous plafond de 1,80 m, ce qu'excluait le projet de décret soumis à consultation, doivent être regardées comme posant, eu égard à l'objet de ce décret, une question nouvelle qui imposait une nouvelle consultation de cet organisme ».

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