Règlement de copropriété

Désignation des parties privatives et communes

Le règlement de copropriété désigne les parties privatives et les parties communesParties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires de l'immeuble.

Si elles existent, il définit également :

• Les parties communes spécialesParties de bâtiment affectées à l'usage ou à l'utilité de certains copropriétaires (par exemple, local à vélos spécifique à un seul bâtiment) (notamment le cas pour une copropriété séparée en plusieurs bâtiments)
• Les parties communes à jouissance privativeParties à l'utilité ou l'usage exclusifs d'un lot de copropriété et qui appartiennent à l'ensemble des copropriétaires (par exemple, une partie du jardin de la copropriété) (par exemple balcon ou jardin).

Le règlement de copropriété détermine aussi la destinationVocation d'un bien immobilier ou d'un local (commercial ou d'habitation). Exemple : vous achetez un appartement en rez-de-chaussée dont la destination est l'habitation, pour lui donner une destination professionnelle commerciale en créant un restaurant. des parties communes et privatives. Il peut ainsi préciser la destination de chaque lot (par exemple usage d'habitation, de commerce, de cave, de garage etc.) ou uniquement mentionner que l'immeuble est à usage d'habitation.

Règles de vie pratique

Le règlement de copropriété fixe les règles de vie au sein de l'immeuble, notamment les conditions d'utilisation :

• Des parties privatives (interdiction d'accrocher du linge aux fenêtres, limitation de travaux à certains jours et horaires...)
• Des parties communes (usage du garage du local à vélo...)
• Des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative si elles existent.

Le règlement de copropriété peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires si elles sont justifiées par la destination de l'immeubleCorrespond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d'habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d'habitation abritant également des locaux professionnels).. Par exemple, le règlement de copropriété peut interdire l'exercice de certains commerces (dangereux, insalubres ou incommodants du fait du bruit et/ou de l'odeur) ou de toute profession, même libérale (par exemple médecin, avocat).

Administration des parties communes

Le règlement de copropriété organise le fonctionnement de la copropriété. Il peut ainsi apporter des précisions sur :

• L'organisation, le fonctionnement et les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires
• Les fonctions du syndic
• L'existence, le rôle et les pouvoirs du conseil syndical.

Répartition des charges

Le règlement de copropriété doit contenir :

• La répartition des charges communes entre les copropriétaires
• La quote-partFraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot de charges qui incombe à chaque lot en distinguant les charges liées à la conservationMaintien de l'immeuble dans le même état, notamment par son entretien, à l'entretienActions régulières et courantes pour maintenir le bâtiment en état de fonctionnement au quotidien. Cela inclut le nettoyage, la maintenance des équipements et les petites réparations (par exemple ménage des parties communes, vérification de l’ascenseur, changement des ampoules). et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif
• La méthode de calcul pour établir les quotes-part de chacun.

Mise à jour

Toutes les copropriétés doivent mettre en conformité le règlement de copropriété avec les législations en vigueur.

Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement aux évolutions législatives.

Le syndic peut notamment engager sa responsabilité s'il ne respecte pas cette obligation.

Le règlement de copropriété et toutes les modifications ultérieures sont publiés par un notaire au service de publicité foncière. Cette démarche occasionne certains frais. Le syndic peut facturer la gestion de la modification du règlement de copropriété si l'assemblée générale lui a confié cette mission.

Il est recommandé de vérifier ce que prévoit le contrat du syndic, notamment s'informer sur ces frais en contactant le service de renseignements des notaires de France.

Cette publication rend les dispositions du règlement opposablesQui ne peut être méconnu par les tiers, lesquels doivent en subir les effets et les respecter à tous. Elles s'imposent donc non seulement aux copropriétaires et à leurs locataires, mais aussi aux futurs acquéreurs.

Règles de majorité

Une décision de l'assemblée générale est obligatoire pour modifier le règlement de copropriété.

La nature du vote des copropriétaires diffère selon la cause de la modification :

• Répartition des charges
• Destination de l'immeubleVocation d'un bien immobilier ou d'un local (commercial ou d'habitation). Exemple : vous achetez un appartement en rez-de-chaussée dont la destination est l'habitation, pour lui donner une destination professionnelle commerciale en créant un restaurant.
• Utilisation des parties communes
• Règlement de copropriété pour mise en conformité avec une évolution législative.