Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?

Le viager consiste à vendre à un tiers un bien immobilier en échange d'une rente périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente s'accompagne d'une somme payée comptant à la signature de l'acte de vente, le bouquet.

L'acheteur (appelé le débirentier) verse à 1 ou plusieurs vendeurs (le crédirentier) une rente viagèreSomme versée périodiquement jusqu'au décès du bénéficiaire à vie.

Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche.

Le décès du vendeur doit être imprévisible. Aussi, l'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, l'événement est considéré comme prévisible et la vente n'est pas valable. L'annulation de la vente peut être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

Comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, un acte authentiqueDocument établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire de vente est obligatoirement établi par un notaire.

Le vendeur conserve jusqu'à son décès l'usufruitDroit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre ou un droit d'usage du bien vendu.

L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers.

Le droit d'usage lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.

Le logement pourra être occupé par l'acheteur à partir du décès du vendeur ou du décès du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.

Dès la signature de la vente, l'acheteur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.

Le prix est généralement constitué du bouquet et d'une rente viagèreSomme versée périodiquement jusqu'au décès du bénéficiaire.

Le bouquet payé comptant à la signature du contrat de vente n'est pas obligatoire. Il est librement fixé. En général, il représente 30 % de la valeur totale du bien.

La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques (époux ou indivisairesPersonne possédant, avec d'autres, des droits de même nature sur la totalité d'un bien). Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, payable au début ou à la fin de chaque période.

Quand la rente est versée à plusieurs vendeurs et que l’un décède, elle est soit reversée intégralement au survivant (rente réversible), soit réduite proportionnellement (rente réductible).

La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :

• Âge et espérance de vie du crédirentier
• Valeur du bien
• Montant du bouquet
• Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué

Le notaire calcule le montant de la rente en fonction de barèmes. Vous pouvez les consulter auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.

Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une clause d'indexationDisposition d’un contrat ou d’un jugement destinée à compenser la dépréciation monétaire (ou à tenir compte de l’inflation) entre le jour où la créance est évaluée et le jour du paiement. Cette clause permet la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, l'indice des prix à la consommation publié par l'InseeInsee : Institut national de la statistique et des études économiques.

Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente les éléments suivants :

• Clause résolutoireClause prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l'une des parties (exemple : non-paiement du loyer) qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
• Clause pénaleClause qui engage le débiteur, en cas de manquement à une obligation contractuelle, à verser au créancier une somme d'argent dont le montant est fixé à l'avance par laquelle il a le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente

Le type de viager, occupé ou libre, détermine la répartition des charges et des taxes entre le vendeur et l'acheteur.