Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : personnes et biens concernés
Vérifié le 20 février 2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Vous possédez un patrimoine immobilier conséquent ? Vous êtes soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si sa valeur netteValeur après déduction des dettes dépasse 1 300 000 €. Cela comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier. Certains biens sont partiellement ou totalement exonérés. Certaines dettes peuvent être déduites de la valeur de votre patrimoine avant imposition. Nous vous présentons les règles applicables.
Vous êtes soumis à l'IFI lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier 2025.
Vous devez déclarer notamment les biens suivants :
- Biens immobiliers bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave...)
- Bâtiments classés monument historique
- Biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier 2025
- Biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles...)
- Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières
- Droits immobiliersDroit qui porte sur un immeuble. Son titulaire peut détenir un droit en pleine propriété, en usufruit, un droit d'usage, une servitude. (usufruit, droit d'usage ou d'habitation...)
- Parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant des biens ou des droits immobiliers, à concurrence de la valeur des actifs immobiliers.
Foyer fiscal
La déclaration d'IFI prend en compte les biens immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscalEnsemble de personnes remplissant une seule déclaration de revenus (exemple : époux, épouse et enfants à charge).
Le foyer fiscal IFI est composé d'une des 2 façons suivantes :
- Une personne vivant seule, qu'elle soit célibataire, veuve, divorcée ou séparée
- Deux personnes vivant en coupleMariage, Pacs ou concubinage (union libre).
Dans tous les cas, les biens des enfants mineurs dont vous avez l'administration légale des biens sont pris en compte.
À noter
Les parents divorcés ou séparés exerçant en commun l'autorité parentale peuvent déclarer chacun la moitié de la valeur des biens de leurs enfants mineurs.
Origine du patrimoine
Votre imposition dépend de votre domicile fiscal :
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Votre domicile fiscal est en France
L'imposition concerne l'ensemble des biens immobiliers ou droits immobiliersDroit qui porte sur un immeuble. Son titulaire peut détenir un droit en pleine propriété, en usufruit, un droit d'usage, une servitude., parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l'étranger du foyer.
À savoir
Si vous venez de transférer votre domicile fiscal en France après avoir été domicilié à l'étranger pendant les 5 années civilesDu 1er janvier au 31 décembre précédentes, vous n'êtes imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France. Cette imposition uniquement sur les biens situés en France perdure pendant 5 ans.
Votre domicile fiscal est à l'étranger
Les biens suivants sont imposables :
- Biens et droits immobiliers possédés en France détenus par votre foyer
- Parts ou actions que vous ou votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France
- Parts ou actions que vous ou votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France et à l'étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France
Vous avez choisi
Choisissez votre cas
Votre domicile fiscal est en France
L'imposition concerne l'ensemble des biens immobiliers ou droits immobiliersDroit qui porte sur un immeuble. Son titulaire peut détenir un droit en pleine propriété, en usufruit, un droit d'usage, une servitude., parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l'étranger du foyer.
À savoir
Si vous venez de transférer votre domicile fiscal en France après avoir été domicilié à l'étranger pendant les 5 années civilesDu 1er janvier au 31 décembre précédentes, vous n'êtes imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France. Cette imposition uniquement sur les biens situés en France perdure pendant 5 ans.
Votre domicile fiscal est à l'étranger
Les biens suivants sont imposables :
- Biens et droits immobiliers possédés en France détenus par votre foyer
- Parts ou actions que vous ou votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France
- Parts ou actions que vous ou votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France et à l'étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France
Certains placements liés à l'immobilier sont à déclarer au titre de l'IFI, notamment les suivants :
- Parts ou actions de sociétés ou organismes détenant de l'immobilier en France. Vous devez déclarer la valeur représentant les biens immobiliers détenus par la société ou l'organisme. Toutefois, l'immobilier ainsi détenu indirectement n'est pas pris en compte si vous possédez moins de 10 % du capital de la société propriétaire, ou sous certaines conditions, lorsque ces biens immobiliers sont affectés à l'activité de la société qui en est propriétaire ou d'une société liée.
- Biens et droits immobiliers transférés en fiducieOpération permettant à une personne morale ou physique de transférer pour une durée déterminée à un tiers, appelé fiduciaire, la propriété d'un bien, d'un droit ou d'une sûreté pour qu'il soit géré ou placés dans un trustStructure étrangère chargée de gérer les biens d'une personne pour le compte d’un ou plusieurs bénéficiaires pour leur valeur vénaleMontant estimé du prix qui pourrait être obtenu pour un bien, en cas de vente dans les conditions normales de marché. Permet d'enregistrer comptablement des biens entrant dans un patrimoine (succession, donation, transmission d'entreprise, etc.). au 1er janvier 2025
- Fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2025 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d'assurance-vie rachetables
Durant la phase d'épargne, les PER ouverts sous la forme de comptes titres sont imposables à l'IFI à hauteur de la fraction de leur valeur correspondant à des actifs immobiliers imposables.
À savoir
L'immobilier affecté à l'activité opérationnelle d'une société est exclu de l'assietteBase de calcul de l'IFI.
Il y a des règles particulières de déclaration à l'IFI, lorsque le droit de propriété d'un bien est démembré entre plusieurs personnes.
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Usufruit
L'usufruitDroit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre est le droit de jouissance d'un bien dont on n'a pas la pleine propriété.
La nue-propriétéDroit donnant à son titulaire (le nu-propriétaire) la faculté de disposer d'un bien (en le vendant, le donnant, le léguant). Au contraire, le droit d'utiliser le bien et d'en tirer des revenus est réservé à l'usufruitier. est la faculté de disposer d'un bien dont une autre personne détient le droit de jouissance.
Votre situation par rapport à l'IFI varie selon que vous êtes usufruitier ou nue-propriétaire.
Usufruitier
En règle générale, c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien à l'IFI.
L'usufruitier intègre le bien dans son patrimoine pour sa valeur en pleine propriété.
Toutefois, dans certains cas, la loi prévoit une imposition répartie entre l'usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s)Propriétaire d'un bien dont il peut disposer sans pouvoir l'utiliser, ni en avoir la jouissance attribuée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien., par exemple pour l’usufruit légal du conjoint survivant résultant d'une succession.
L'usufruitier doit alors déclarer le bien seulement pour la fraction qu'il détient et sa valeur en usufruit .
La valeur de l'usufruit est déterminée selon un barême fiscal qui dépend de l'âge de l'usufruitier.
Pour connaître la répartition de la valeur entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, vous pouvez utiliser un simulateur :
Simulateur : barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété
Nu-propriétaire d'un bien immobilier
Le nu-propriétairePropriétaire d'un bien dont il peut disposer sans pouvoir l'utiliser, ni en avoir la jouissance attribuée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien. d'un bien immobilier ne doit pas le déclarer à l'IFI, car l'usufruitier a l'obligation de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété.
Toutefois, dans certains cas, la loi prévoit une imposition répartie entre l'usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s)Propriétaire d'un bien dont il peut disposer sans pouvoir l'utiliser, ni en avoir la jouissance attribuée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien., par exemple pour l’usufruit légal du conjoint survivant résultant d'une succession.
Le nu-propriétaire doit alors déclarer le bien seulement pour la fraction qu'il détient et sa valeur en nue-propriété.
La valeur de la nue-propriété et celle de l'usufruit sont calculées selon un barème fiscal établi en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Pour connaître la répartition de la valeur entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, vous pouvez utiliser un simulateur :
Simulateur : barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété
Droit d'usage ou d'habitation
Le droit d'usage et le droit d'habitation sont des droits de jouissance limités sur un bien dont on n'est pas plein propriétaire.
L'imposition à l'IFI d'un droit d'usage ou d'habitation est traitée comme l'imposition d'un droit en usufruitDroit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre.
En principe, le bénéficiaire d'un droit d'usage ou d'habitation doit déclarer dans son patrimoine la valeur en pleine propriété du bien sur lequel porte son droit.
Vous avez choisi
Choisissez votre cas
Usufruit
L'usufruitDroit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre est le droit de jouissance d'un bien dont on n'a pas la pleine propriété.
La nue-propriétéDroit donnant à son titulaire (le nu-propriétaire) la faculté de disposer d'un bien (en le vendant, le donnant, le léguant). Au contraire, le droit d'utiliser le bien et d'en tirer des revenus est réservé à l'usufruitier. est la faculté de disposer d'un bien dont une autre personne détient le droit de jouissance.
Votre situation par rapport à l'IFI varie selon que vous êtes usufruitier ou nue-propriétaire.
Usufruitier
En règle générale, c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien à l'IFI.
L'usufruitier intègre le bien dans son patrimoine pour sa valeur en pleine propriété.
Toutefois, dans certains cas, la loi prévoit une imposition répartie entre l'usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s)Propriétaire d'un bien dont il peut disposer sans pouvoir l'utiliser, ni en avoir la jouissance attribuée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien., par exemple pour l’usufruit légal du conjoint survivant résultant d'une succession.
L'usufruitier doit alors déclarer le bien seulement pour la fraction qu'il détient et sa valeur en usufruit .
La valeur de l'usufruit est déterminée selon un barême fiscal qui dépend de l'âge de l'usufruitier.
Pour connaître la répartition de la valeur entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, vous pouvez utiliser un simulateur :
Simulateur : barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété
Nu-propriétaire d'un bien immobilier
Le nu-propriétairePropriétaire d'un bien dont il peut disposer sans pouvoir l'utiliser, ni en avoir la jouissance attribuée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien. d'un bien immobilier ne doit pas le déclarer à l'IFI, car l'usufruitier a l'obligation de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété.
Toutefois, dans certains cas, la loi prévoit une imposition répartie entre l'usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s)Propriétaire d'un bien dont il peut disposer sans pouvoir l'utiliser, ni en avoir la jouissance attribuée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien., par exemple pour l’usufruit légal du conjoint survivant résultant d'une succession.
Le nu-propriétaire doit alors déclarer le bien seulement pour la fraction qu'il détient et sa valeur en nue-propriété.
La valeur de la nue-propriété et celle de l'usufruit sont calculées selon un barème fiscal établi en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Pour connaître la répartition de la valeur entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, vous pouvez utiliser un simulateur :
Simulateur : barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété
Droit d'usage ou d'habitation
Le droit d'usage et le droit d'habitation sont des droits de jouissance limités sur un bien dont on n'est pas plein propriétaire.
L'imposition à l'IFI d'un droit d'usage ou d'habitation est traitée comme l'imposition d'un droit en usufruitDroit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre.
En principe, le bénéficiaire d'un droit d'usage ou d'habitation doit déclarer dans son patrimoine la valeur en pleine propriété du bien sur lequel porte son droit.
Vous devez déclarer chaque bien soumis à l'IFI à sa valeur vénale réelle, c'est-à-dire le prix auquel il aurait pu être vendu sur le marché au 1er janvier de l’année d’imposition.
Vous pouvez estimer la valeur d'un bien immobilier en utilisant le service en ligne Patrim, accessible depuis votre espace personnel de télédéclarant :
Impôts : accéder à votre espace Particulier
Votre résidence principale fait l'objet d'un abattementRéduction forfaitaire ou proportionnelle appliquée sur la base de calcul d'un impôt (revenus, valeur d'un bien, etc.) de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2025.
Sous certaines conditions, des exonérations partielles ou totales sont prévues dans les cas suivants :
- Biens immobiliers utilisés pour votre activité professionnelle
- Bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel
- Biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d'exploitation)
- Logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel.
L'IFIIFI : Impôt sur la fortune immobilière est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1er janvier 2025, c'est-à-dire après déduction des dettes existantes à cette date, à condition de pouvoir les justifier.
Les dettes portent sur les biens qui constituent le patrimoine imposable au 1er janvier.
Si les biens immobiliers sont détenus par une société, les dettes de la société peuvent être déduites uniquement pour leur quote-partPart que chacun doit payer ou recevoir dans la répartition d'une somme ou d'un bien qui se rapporte aux biens immobiliers.
Il peut s'agir d'une dette portant sur les dépenses suivantes :
- Acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers)
- Travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement
- Acquisition des parts ou actions, à hauteur de la valeur des biens et droits immobiliers imposables
- Travaux d'entretien dus par le propriétaire, ou payés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n'a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année de départ du locataire
- Paiement des impôts dus pour les propriétés concernées (par exemple, taxe foncière ou droits de succession).
En revanche, les impositions incombant à l'occupant ne sont pas déductibles (par exemple, taxe d'habitation).
La part de votre impôt correspondant aux revenus de vos biens immobiliers n'est pas non plus déductible (revenus fonciers par exemple).
Qui peut m'aider ?
Vous avez une question ? Vous souhaitez être accompagné(e) dans vos démarches ?
Pour des informations générales
Service d'information des impôts
Par téléphone :
0809 401 401
Du lundi au vendredi de 8h30 à 19h, hors jours fériés.
Service gratuit + prix appel
Pour joindre le service local gestionnaire de votre dossier
Service en charge des impôts (trésorerie, service des impôts...)
Champ d'application
Assiette de l'impôt, usufruit (article 968)
Règles de l'évaluation des biens
Passif déductible
Actifs exonérés
Service en ligne
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