Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement sans locataire.

Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement et bénéficie d'un droit de préemption: titleContent, sous certaines conditions. L'offre de vente est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.

Qui peut donner congé ?

Le congé peut être donné par les personnes suivantes :

• Le propriétaire (personne physique).
• La société civile immobilière (SCI) propriétaire. La SCI doit être constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus: titleContent.
• Lorsque le logement est en indivision (avec ou sans usufruit), tout membre de l'indivision. Mais il faut l'accord des autres membres de l'indivision.

À quelle date le propriétaire peut récupérer le logement ?

Que doit indiquer la lettre de congé ?

Le propriétaire doit donner congé au locataire au moyen d'une lettre de congé.

La lettre de congé doit indiquer les éléments suivants :

• Motif du congé (pour vendre)
• Prix et conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées (parking...)
• Description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées (mais il n'est pas obligatoire d'indiquer la superficie du logement)
• Énoncé des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent les conditions de l'offre de vente au locataire.

À qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.

Cas particuliers :

• Si 1 seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
• Si 1 seul des partenaires de Pacs: titleContent a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice): titleContent
• Soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé

Vous ne pouvez pas donner votre préavis (ou votre congé) par un simple mail. Un préavis donné de cette façon n'est pas valide, même s'il est accepté par retour de mail par son destinataire.

Mais vous pouvez donner votre préavis (ou votre congé) par une lettre recommandée électronique (LRE). Un préavis donné de cette façon est valide, à la condition que, si son destinataire est un particulier, il ait préalablement accepté ce mode d'envoi.

Quel est le délai de préavis ?

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance: titleContent du bail (ou du 1^er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas).

Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable.

Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facile de prévoir le jour où le locataire l'aura :

Comment calculer le délai de préavis ?

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance: titleContent du bail (ou du 1^er renouvellement ou de la 1^re reconduction du bail, dans certains cas). Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 mars.

Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois. Si le date d'échéance du bail est le 31 août, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul. Si le délai de préavis finit un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

Lorsque le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 6 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 3 mars, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 mars et le congé prendra effet le 20 septembre.

Qu'est-ce qu'un locataire protégé ?

Lorsque le propriétaire veut donner congé, il est possible que le locataire soit protégé, selon leur situation respective :

Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement.

Droit de préemption du locataire

Le locataire bénéficie d'un droit de préemption: titleContent. Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement.

S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.

Mais le droit de préemption du locataire ne s'applique pas lorsqu'un proche parent jusqu'au 3e degré inclus: titleContent du propriétaire se porte acheteur du logement, pour l'habiter (en tant que résidence principale) pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.

Acceptation de l'offre de vente

L'offre de vente au locataire est valable durant les 2 premiers mois du préavis.

Pour accepter l'offre de vente, le locataire doit faire les démarches suivantes :

• En informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire
• Indiquer s'il va demander un prêt immobilier, si c'est le cas.

Si le locataire accepte l'offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée entre le propriétaire et un autre acheteur est annulée.

À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a 2 mois pour signer l'acte de vente.

Si le locataire demande un prêt immobilier, le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.

Le délai de préavis est prolongé jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente.

Refus de l'offre de vente

Il y a refus de l'offre de vente par le locataire dans les cas suivants :

• Le locataire adresse un refus au propriétaire
• Le locataire ne répond pas au propriétaire dans les 2 premiers mois du préavis
• Le locataire émet une contre-proposition que le propriétaire refuse

En conséquence, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Il peut cependant quitter les lieux quand il le veut durant la durée du préavis, il n'est alors obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

Comment contester le congé ?

Le locataire peut contester le congé, qu'il soit ou non encore dans le logement.

Il peut notamment contester le congé pour au moins 1 des raisons suivantes :

• La lettre de congé ne contient pas au moins 1 des informations obligatoires. Par exemple, le motif du congé n'est pas indiqué.
• Le congé n'a pas été délivré par le propriétaire ou son représentant (agent immobilier)
• La lettre de congé n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires (par exemple : le congé n'a été adressé qu'à 1 seul des 2 époux)
• La lettre de congé a été envoyée par lettre simple
• Le délai de préavis est inférieur à 6 mois
• Le congé a été délivré à un locataire protégé
• Le propriétaire n'a pas informé le locataire de sa proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux
• Le propriétaire a délivré un congé pour vendre frauduleux. C'est le cas, par exemple, lorsque le propriétaire fixe un prix de vente très élevé afin de décourager tout acheteur. Dans ce cas, le propriétaire encourt une amende pénale de 6 000 € maximum (30 000 € maximum s'il s'agit d'une personne morale: titleContent). Il peut aussi être condamné à payer des dommages et intérêts: titleContent au locataire.

Pour contester le congé, le locataire doit respecter les étapes suivantes :

1. Envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible.
2. Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire peut engager une conciliation en faisant appel à la commission départementale de conciliation (gratuit), ou à un conciliateur de justice (gratuit), ou un médiateur civil)(payant). Attention, si le litige porte sur 5 000 € ou moins, cette démarche est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.
3. Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal où est situé le logement. Le locataire doit pouvoir prouver que le congé est frauduleux. Durant l'audience, il n'est pas obligatoire d'être assisté d'un avocat.

Dans quels cas le propriétaire peut donner congé pour reprise ?

Donner congé pour reprise au locataire n'est possible que dans certains cas seulement :

À quelle date le propriétaire peut reprendre le logement ?

Que doit indiquer la lettre de congé ?

La lettre de congé adressée au locataire doit préciser :

• Le motif du congé (reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches)
• Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise
• Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise
• Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise.

À qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.

Cas particuliers :

• Si 1 seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
• Si 1 seul des partenaires de Pacs: titleContent a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice): titleContent
• Soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé

Vous ne pouvez pas donner votre préavis (ou votre congé) par un simple mail. Un préavis donné de cette façon n'est pas valide, même s'il est accepté par retour de mail par son destinataire.

Mais vous pouvez donner votre préavis (ou votre congé) par une lettre recommandée électronique (LRE). Un préavis donné de cette façon est valide, à la condition que, si son destinataire est un particulier, il ait préalablement accepté ce mode d'envoi.

Quel est le délai de préavis ?

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance: titleContent du bail (ou du 1^er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas).

Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable.

Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facile de prévoir le jour où le locataire l'aura :

Comment calculer le délai de préavis ?

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance: titleContent du bail (ou du 1^er renouvellement ou de la 1^re reconduction du bail, dans certains cas). Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 mars.

Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois. Si le date d'échéance du bail est le 31 août, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul. Si le délai de préavis finit un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

Lorsque le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 6 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 3 mars, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 mars et le congé prendra effet le 20 septembre.

Qu'est-ce qu'un locataire protégé ?

Lorsque le propriétaire veut donner congé, il est possible que le locataire soit protégé, selon leur situation respective :

Comment contester le congé donné par le propriétaire ?

Le congé peut être contesté par le locataire, qu'il soit ou non dans le logement.

Il peut notamment l'être pour au moins 1 des raisons suivantes :

• La lettre ne congé ne contient pas au moins l'une des informations obligatoires. Par exemple, le motif du congé n'est pas indiqué.
• La lettre de congé n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires (par exemple : le congé n'a été adressé qu'à 1 seul des 2 époux)
• La lettre de congé a été envoyée par lettre simple
• Le délai de préavis est inférieur à 6 mois
• Le congé a été délivré à un locataire protégé
• Le propriétaire a délivré un congé pour reprise frauduleux.
  C'est le cas, par exemple, lorsque le logement n'est pas occupé par la personne désignée dans le congé, ou que le logement reste inoccupé, ou qu'il est utilisé comme résidence secondaire. Dans ce cas, Dans ce cas, le propriétaire encourt une amende pénale de 6 000 € maximum (30 000 € maximum s'il s'agit d'une personne morale: titleContent). Il peut aussi être condamné à payer des dommages et intérêts: titleContent au locataire.

Pour contester le congé, le locataire doit respecter les étapes suivantes :

1. Envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible.
2. Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire peut engager une conciliation en faisant appel à la commission départementale de conciliation (gratuit), ou à un conciliateur de justice (gratuit), ou un médiateur civil)(payant). Attention, si le litige porte sur 5 000 € ou moins, cette démarche est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.
3. Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal où est situé le logement. Le locataire doit pouvoir prouver que le congé est frauduleux. Durant l'audience, il n'est pas obligatoire d'être assisté d'un avocat.

Le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

Le motif peut être imputable :

• Soit au locataire. C'est le cas lorsque le locataire ne remplit pas au moins 1 de ses obligations. Par exemple, si le locataire cause des nuisances de voisinage, ou s'il paie son loyer avec des retards répétés, ou s'il ne fournit pas d'attestation d'assurance habitation
• Soit au propriétaire. C'est le cas, par exemple, lorsque le propriétaire veut réaliser de gros travaux de réhabilitation du logement.

Mais la loi n'a pas défini précisément ce à quoi correspond le motif légitime et sérieux. Si le locataire conteste le congé devant le juge, le propriétaire devra apporter la preuve du bien-fondé du congé délivré.

Qui peut donner congé ?

Le congé peut être donné par les personnes suivantes :

• Le propriétaire (personne physique).
• La société civile immobilière (SCI) propriétaire. La SCI doit être constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus: titleContent.
• Lorsque le logement est en indivision (avec ou sans usufruit), tout membre de l'indivision. Mais il faut l'accord des autres membres de l'indivision.

À quelle date le propriétaire peut récupérer le logement ?

Le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date d'échéance: titleContent du bail.

Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du délai de préavis. Il peut quitter le logement quand il le veut durant la durée du préavis. Mais il doit payer le loyer et les charges jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

Que doit indiquer la lettre de congé ?

Le propriétaire doit faire parvenir au locataire une lettre de congé indiquant le motif qui entraîne le non-renouvellement du bail.

À qui adresser la lettre de congé ?

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.

Cas particuliers :

• Si 1 seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
• Si 1 seul des partenaires de Pacs: titleContent a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Comment envoyer la lettre de congé ?

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice): titleContent
• Soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé

Vous ne pouvez pas donner votre préavis (ou votre congé) par un simple mail. Un préavis donné de cette façon n'est pas valide, même s'il est accepté par retour de mail par son destinataire.

Mais vous pouvez donner votre préavis (ou votre congé) par une lettre recommandée électronique (LRE). Un préavis donné de cette façon est valide, à la condition que, si son destinataire est un particulier, il ait préalablement accepté ce mode d'envoi.

Quel est le délai de préavis ?

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance: titleContent du bail (ou du 1^er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas).

Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable.

Selon le moyen qu'utilise le propriétaire pour faire parvenir la lettre de congé, il est plus ou moins facilement de prévoir le jour où le locataire l'aura :

Comment calculer le délai de préavis ?

Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance: titleContent du bail (ou du 1^er renouvellement ou de la 1^re reconduction du bail, dans certains cas). Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 20 mars.

Lorsque les chiffres ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour du mois. Si le date d'échéance du bail est le 31 août, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d'année bissextile).

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul. Si le délai de préavis finit un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

Lorsque le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 6 mois, il est quand même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Par exemple, si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 3 mars, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 mars et le congé prendra effet le 20 septembre.

Qu'est-ce qu'un locataire protégé ?

Lorsque le propriétaire veut donner congé pour un motif qui lui est imputable (par exemple, réalisation de travaux d'ampleur), le locataire peut être protégé s'il se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

Comment contester le congé donné par le bailleur ?

Pour contester le congé, le locataire doit respecter les étapes suivantes :

1. Envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible.
2. Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire peut engager une conciliation en faisant appel à la commission départementale de conciliation (gratuit), ou à un conciliateur de justice (gratuit), ou un médiateur civil)(payant). Attention, si le litige porte sur 5 000 € ou moins, cette démarche est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.
3. Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal où est situé le logement. Le locataire doit pouvoir prouver que le congé est frauduleux. Durant l'audience, il n'est pas obligatoire d'être assisté d'un avocat.